Úver a refinancovanie úveru

Na čo slúži hypotekárny úver?

Hypotéka je typom úveru, ktorý je zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, vďaka čomu má zväčša aj pomerne nízke úročenie. Klasický hypotekárny úver sa využíva najčastejšie na účely:

• nadobudnutia tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti,
• výstavby alebo zmeny dokončených stavieb,
• rekonštrukcie a údržby tuzemských nehnuteľností,
• splatenia iného účelového úveru na financovanie investícií do nehnuteľnosti (okrem hypotekárneho úveru)

Okrem klasického hypotekárneho úveru existuje aj ďalšie typy úverov, ktoré sú poskytované v rozličných výškach a na rôzne účely.

Ako získať hypotekárny úver?

Pre získanie hypotéky je potrebné predložiť žiadosť o úver spolu so všetkými potrebnými dokumentmi. Požadované doklady sa môžu v závislosti od banky líšiť, a preto sa treba vždy informovať u konkrétnej, vami zvolenej inštitúcie.

Najčastejšie požadovanými dokladmi, potrebnými pre získanie úveru, zvyčajne sú:

• potvrdenie o výške príjmu (daňové priznanie, potvrdenie príjmu od zamestnávateľa a pod.),
• originálny list vlastníctva k nehnuteľnosti,
• znalecký posudok (ak sa vyžaduje).

V prípade, že sa jedná o kúpu nehnuteľnosti, banka môže od vás požadovať okrem vyššie spomínaných dokumentov aj:

• kúpnu zmluvu, príp. zmluvu o budúcej kúpnej zmluve
• výpis z katastra nehnuteľností (doklad o existencii nehnuteľnosti, jej vlastníkovi a skutočnosti, že na ňu nie je uvalené záložné právo alebo iné bremeno)

V prípade výstavby, rekonštrukcie či iných opráv môžu od vás požadovať aj predloženie:

• stavebného povolenia
• projektovej dokumentácie
• finančného rozpočtu stavby
• výpis z katastra nehnuteľností
• zmlúv s dodávateľom / dodávateľmi

Ako čerpať a splácať hypotekárny úver?

S čerpaním hypotéky je možné začať vtedy, ak sú splnené všetky podmienky úverovej zmluvy, medzi inými aj potvrdenie o vklade záložného práva banky k založenej nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. V závislosti od toho, či sa úver poskytuje na kúpu alebo postupnú výstavbu či rekonštrukciu nehnuteľnosti, môže jeho čerpanie prebiehať buď jednorazovo alebo priebežne.

Splatnosť hypotéky sa pohybuje zhruba od 4 do 30 rokov, pričom závisí od dopredu určeného spôsobu jej čerpania. Ak sa hypotéka čerpá postupne, splácajú sa zvyčajne najskôr úroky z vyčerpanej čiastky a po celkovom vyčerpaní úveru začnete splácať úver anuitnými, rovnako vysokými splátkami obsahujúcimi istinu a úrok. Niektoré banky umožňujú aj degresívne a progresívne splácanie, pri ktorých veľkosť splátok v čase klesá alebo rastie. Vo všeobecnosti však platí, že čím je dlhšia doba splatnosti úveru, tým nižšia je jeho splátka.

V súčasnosti poskytujú banky svojim klientom aj možnosť splatiť úver predčasne, a to v presne a dopredu určenom čase (zvyčajne v období zmeny úrokovej sadzby). Predčasne je možné splatiť buď časť úveru alebo celú jeho výšku, a to bez akýchkoľvek sankcií. Predčasne splatiť hypotéku je možné aj tzv. refinancovaním úveru.

Prečo a kedy začať úver refinancovať?

Refinancovanie hypotekárneho úveru predstavuje jeho splatenie iným, výhodnejším úverom. Dalo by sa povedať, že ide o prenesenie pôvodného úveru do novej banky, ktorá vám poskytne finančné prostriedky na jeho splatenie. Refinancovanie hypotéky je však možné dojednať aj v tej istej banke, len s novými, výhodnejšími podmienkami. Vďaka takto zvýhodneným podmienkam sa môže celková preplatenosť vášho úveru znížiť o stovky až tisíce eur.

Niektoré banky ponúkajú svojim klientom aj možnosť konsolidácie, teda zlúčenia viacerých starých úverov do jedného. Výhodou takéhoto zlúčenia úverov je okrem finančnej úspory aj pohodlie – namiesto niekoľkých splátok hradených rôznym bankám vám vznikne jedna splátka, ktorú hradíte len jednej inštitúcii.

Najčastejšie výhody spojené s refinancovaním úveru sú:

• výhodnejšia úroková sadzba
• možnosť získania vyššej pôžičky
• menej poplatkov súvisiacich s úverom
• výrazne nižšia preplatenosť poskytnutého úveru

Ak chcete svoj hypotekárny úver prefinancovať výhodne, urobte tak vtedy, keď vám končí fixácia (bankou garantovaná pevná úroková sadzba na určité obdobie). Na konci fixácie vám bude bankou ponúknutá nová úroková sadzba na ďalšie obdobie, ktorú môžete buď prijať alebo skúsiť úver refinancovať inde za výhodnejších podmienok. V čase končiacej fixácie je refinancovanie výhodné najmä preto, že vám za predčasné splatenie úveru nehrozia žiadne sankcie.

Ako postupovať pri refinancovaní úveru?

V prípade, že sa rozhodnete pre refinancovanie úveru, bude potrebné:

• (1) urobiť kalkuláciu refinancovania a zistiť, či sa úver oplatí refinancovať najmä z pohľadu zníženia splátky
• (2) získať potvrdenie o zostatku starého úveru, ktorý chcete refinancovať
• (3) zistiť, či banka, v ktorej chcete svoj úver refinancovať, nemá na počet refinancovaných úverov stanovený limit
• (4) zistiť aké sú maximálne limity nového, refinancovaného úveru a či je možné požičať si aj prostriedky navyše
• (5) podať žiadosť o úver a predložiť banke všetky požadované dokumenty a doklady

Na čo si pri refinancovaní úveru dávať pozor?

Nižšia úroková sadzba ešte neznamená automaticky aj zníženie nákladov a celkovej preplatenosti úveru. Pri refinancovaní úveru preto treba pozornosť venovať aj ďalším skutočnostiam:

• treba si dať pozor na celkové náklady a rôzne druhy poplatkov, ktoré sa môžu s refinancovaním spájať; banka môže od vás požadovať napr.:
  • poplatok za poskytnutie úveru – pohybujú sa vo výške desiatok až stoviek eur v závislosti od výšky úveru
  • poplatok za zmeny v úverovej zmluve – pohybujú sa v desiatkach eur
  • poplatok za oficiálne vyčíslenie dlhu v starej banke – môže sa pohybovať od 7 do 120 eur
  • poplatok za vydanie súhlasu so zápisom záložného práva na druhom mieste – pohybuje sa v rozpätí od 15 do 120 eur
  • poplatok za predčasné splatenie úveru (mimo času obnovy fixácie) – pohybuje sa vo výške 3 – 5 % zo sumy úveru
  • poplatok za vyhotovenie nového znaleckého posudku (vyžadujú ho niektoré banky) – pohybuje sa od 100 eur vyššie
• je potrebné si dôkladne preštudovať podmienky, za akých vám banka nový úver poskytuje (napr. či je poskytnutie úveru podmienené založením bežného účtu, aká je výška sankcií za omeškanie splátky a pod.)
• je dobré si zistiť, či vami vybraná banka nepožaduje pri refinancovaní vášho úveru aj jeho ručenie (týka sa to najmä vyšších úverov)
• pri refinancovaní úveru z nebankovej spoločnosti je nutné zistiť, či vami vybraná banka takúto možnosť ponúka
• dôležité je tiež vedieť, či banka, v ktorej máte starý úver, od vás nebude požadovať nejaké dodatočné poplatky.