Otázky o hypotékach a úveroch

Chcete vedieť, kedy je možné získať úver či štátny príspevok? Aj tieto informácie nájdete v odpovediach na najčastejšie kladené otázky o úveroch.

Hypotéky a iné úvery – čo sa najviac pýtate?

Rozhodnutie vziať si hypotéku nie je jednoduché, pretože ide o záväzok na veľmi dlhý čas, vo väčšine prípadov až na 30 rokov. Preto si predtým, ako požiadate o hypotekárny úver, zistite čo najviac informácií. 

Základné informácie o hypotekárnych úveroch

V prvej časti otázok a odpovedí sa venujeme základným atribútom hypotekárnych úverov. Priblížime vám základné podmienky získania tohto typu úveru, na aké účely ho možno využiť, vysvetlíme, čo je to hypotekárny certifikát a odpovieme na veľa ďalších základných otázok.

Aké sú základné podmienky hypotekárneho úveru?

Banka môže poskytnúť hypotekárny úver fyzickým osobám – občanom, ktorí spĺňajú nasledovné podmienky:

• vek 18 – 65 rokov,
• sú občania Slovenskej republiky s trvalým pobytom na tomto území,
• nemajú negatívny záznam v úverovom alebo nebankovom registri,
• nemajú nedoplatky na sociálnom alebo zdravotnom poistení a exekúcie,
• majú preukázateľný príjem zo závislej činnosti, z podnikania alebo iný druh príjmu. 

Ďalšie podmienky, ktoré treba splniť:

• Ak o úver žiada príslušník iného štátu, musí mať na Slovensku trvalý pobyt.
• V prípade, že je žiadateľ o hypotéku v manželskom zväzku, do úveru musí vstúpiť aj manžel/manželka. Toto neplatí v prípade zúženého alebo rozdeleného bezpodielového spoluvlastníctva manželov BSM.
• V čase podávania žiadosti nemôže byť žiadateľ práceneschopný, vo výkone trestu, vo výpovednej alebo skúšobnej lehote.
• Maximálny počet osôb, ktoré možno zahrnúť do úveru, sú 4 osoby. 

Aký byt je možné kúpiť na hypotekárny úver? Musí byť v osobnom vlastníctve?

Podmienkou banky je, aby kupovaný byt bol v osobnom vlastníctve a na území SR. Hypotéku si možno vziať aj na dom či byt, ktorý sa nachádza v zahraničí, na zabezpečenie však musí byť použitá tuzemská nehnuteľnosť. Všetko ostatné, veľkosť bytu, poloha, dispozícia, už závisí len od rozhodnutia klienta. Na kúpu družstevného alebo obecného bytu nie je možné hypotekárny úver použiť.

Je možné splatiť hypotekárny úver predčasne?

Kedykoľvek počas splácania hypotekárneho úveru môže klient, samozrejme, požiadať banku o predčasné splatenie úveru alebo jeho čiastočné splatenie. Vždy je však potrebné o to požiadať písomne s uvedením presného termínu. Predčasne splatiť hypotekárny úver môže klient vždy len po predchádzajúcej dohode s bankou. Rátajte však s tým, že vám banka vyúčtuje poplatok podľa jej platného cenníka.

Pri mimoriadnych splátkach, kedy klient predčasne nesplatí celý hypotekárny úver, ale iba jeho časť, môže banka ponúknuť dve možnosti:

• Výška mesačnej splátky sa nezmení, ale zníži sa doba splatnosti hypotéky.
• Zníženie mesačnej splátky, pričom doba splatnosti ostane bez zmeny.

Nie každá banka dá na výber klientovi z obidvoch možností. Niektoré ponúkajú iba možnosť zníženia mesačnej splátky.

Môže požiadať o hypotekárny úver aj človek, ktorý nie je občanom SR?

Žiadateľom o hypotekárny úver môže byť fyzická osoba s trvalým bydliskom na území Slovenskej republiky (aj cudzí štátny príslušník) a podnikateľský subjekt so sídlom na území SR. Avšak podmienkou je, aby fyzická osoba - neobčan SR - mala trvalý pobyt na území Slovenskej republiky.

Pri posudzovaní žiadosti bude banka prihliadať aj na to, ktorej krajiny je žiadateľ občanom. Spravidla majú najväčšiu šancu občania EÚ, ktorí majú trvalý pobyt na území SR. Ostatné kategórie, ako je napríklad občan EÚ s prechodným pobytom na území SR, sú posudzované individuálne. V prípade rizikových krajín, ako je napríklad Sýria, Irán, Bosna a Hercegovina a pod., je získanie hypotéky veľmi nepravdepodobné.

Sme mladí manželia a v súčasnosti bývame v podnájme. Radi by sme si kúpili byt, nevlastníme však žiadnu nehnuteľnosť, ktorou by sme zabezpečili úver. Viete nám v tejto situácii poradiť?

Áno, vieme. V prípade, že nevlastníte v momente podania žiadosti žiadnu nehnuteľnosť, ktorá by slúžila na zabezpečenie hypotekárneho úveru, ponúkame vám ďalšie dve možnosti, ako túto situáciu riešiť:

1. môžete úver zabezpečiť nehnuteľnosťou, ktorá bude predmetom kúpy alebo
2. môžete úver zabezpečiť nehnuteľnosťou, ktorá je vo vlastníctve tretej osoby (napr. rodičov alebo iného ručiteľa), ak s tým súhlasí.

Som vydatá a chcela by som si zobrať hypotéku. Musí spolu so mnou žiadať o úver aj manžel?

Áno, v prípade, že ste vydatá, banka bude obvykle vyžadovať spoludlžnícky záväzok manžela. Tento záväzok nebude banka vyžadovať len vtedy, ak bezpodielové spoluvlastníctvo manželov je zúžené alebo zaniklo za trvania manželstva rozhodnutím súdu alebo zo zákona a je vysporiadané.

V akej výške môže byť schválený hypotekárny úver?

Maximálna výška hypotekárneho úveru je pre každého klienta iná. Banka pri určovaní najväčšej možnej sumy, ktorú môže klientovi požičať, posudzuje tieto faktory:

• trhovú cenu nehnuteľnosti určenú znalcom,
• príjmy a výdavky žiadateľa,
• LTV (loan to value), ukazovateľ, ktorý vyjadruje pomer hodnoty nehnuteľnosti a výšku poskytnutého úveru.

Pri poskytovaní hypotéky musia banky rešpektovať ešte jeden dôležitý ukazovateľ, ktorým je DSTI (Debt Service To Income). V praxi to znamená, že po odpočítaní životného minima musí klientovi ostať z jeho mesačného príjmu finančná rezerva, ktorá nemôže byť určená na splácanie úverov. Platí, že mesačné splátky záväzkov nemôžu byť viac ako 60 % z príjmu klienta. DSTI sa posudzuje nielen pri hypotékach, ale aj pri spotrebných a stavebných úveroch.

Rovnako treba rátať s tým, že hypotéku môže banka klientovi poskytnúť maximálne do 90 % ceny nehnuteľnosti. Vychádza pritom z hodnoty, ktorú určí znalec, nie z kúpnej ceny.

Do kedy sa musí hypotekárny úver splatiť?

Doba splatnosti hypotekárneho úveru:

• nesmie byť kratšia ako štyri roky,
• najdlhšia možná lehota splatnosti pre fyzické osoby - občanov - je v zmysle všeobecných obchodných podmienok banky 30 rokov,
• je limitovaná vekom, v ktorom klientovi vzniká nárok na starobný dôchodok, a to v zmysle § 21 zákona č. 100/1988 Zb. o sociálnom zabezpečení v znení neskorších predpisov.

Čo predstavuje hypotekárny certifikát?

Ide o formu schválenia hypotéky ešte predtým, ako má klient vybranú nehnuteľnosť. Celý proces prebieha tak, že banka si preverí žiadateľa a posúdi jeho možnosti podľa podmienok a pravidiel získania hypotekárneho úveru. Ak klient všetky nároky splní, banka mu vystaví hypotekárny certifikát, čím mu dáva prísľub, že mu je ochotná poskytnúť hypotéku. Niektoré banky dokonca v tomto dokumente garantujú aj presnú výšku úveru a úrokovú sadzbu. Tento certifikát sa vydáva na dobu určitú a dovtedy si klient musí nájsť vhodnú nehnuteľnosť. Ak sa tak nestane, certifikát prepadne.

Podobne to funguje aj pri ostatných typoch úverov. Vtedy banka vystavuje úverový prísľub.

Ako možno využiť hypotekárny úver?

Hypotekárne úvery možno využiť na viacero účelov. V tejto časti otázok a odpovedí približujeme jednotlivé možnosti využitia a základné podmienky, ktoré sa k tomu viažu.

Na aké účely môže byť použitý hypotekárny úver?

Hypotekárny úver môže byť poskytnutý len na tieto účely:

• kúpa nehnuteľnosti,
• stavba nehnuteľnosti,
• zmena, resp. rekonštrukcia stavby,
• refinancovanie úverov čerpaných na nehnuteľnosť (výstavba, rekonštrukcia a pod.),
• vyplatenie úveru použitého na nehnuteľnosť,
• vysporiadanie dedičského konania, ktorého predmetom je nehnuteľnosť (napr. vyplatenie rodinných príslušníkov),
• vyplatenie manžela/manželky pri rozvodovom konaní za účelom vysporiadania vlastníctva nehnuteľnosti. 

Môže byť hypotekárny úver použitý na splatenie iného hypotekárneho úveru?

Nie. Podľa zákona o bankách hypotekárny úver môže byť použitý len na splatenie skôr poskytnutého úveru, ktorý nie je hypotekárnym úverom, na tento účel sa však nevzťahuje uplatnenie daňového bonusu.

Môže byť hypotekárny úver použitý na financovanie nehnuteľnosti, nachádzajúcej sa v zahraničí?

V súčasnosti je možné dostať hypotéku aj na nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza v zahraničí. Avšak pod podmienkou, že bude založená nehnuteľnosťou, ktorá sa nachádza na území Slovenskej republiky. Ostatné podmienky a kritériá hypotekárneho úveru na zahraničnú nehnuteľnosť nie sú odlišné od tých pre tuzemské stavby. Banka však môže prísnejšie nastaviť tzv. LTV, teda pomer hodnoty nehnuteľnosti voči výške hypotéky. K takýmto úverom zároveň nie je možné uplatniť si daňový bonus zo zaplatených úrokov.

Aký je to hypotekárny úver s vopred nešpecifikovaným objektom úveru?

Ten typ hypotekárneho úveru je vhodný pre tých klientov, ktorí si chcú zabezpečiť financovanie svojho bývania aj keď ešte nemajú vybranú nehnuteľnosť. Ide teda o hypotéku, ktorú banka vopred schváli v určitej výške a klient má potom stanovenú lehotu, počas ktorej si musí nájsť vhodnú nehnuteľnosť. Úver s vopred nešpecifikovaným objektom úveru možno využiť nielen na kúpu, ale aj na rekonštrukciu alebo výstavbu nehnuteľnosti. Objekt úveru síce nemusí byť presne identifikovaný, musí však byť druhovo vymedzený, teda klient musí vedieť, či bude hľadať byt alebo rodinný dom.

Aký je to hypotekárny úver určený na postupné financovanie výstavby, resp. rekonštrukciu budúcej nehnuteľnosti?

Hypotéku si môže klient vziať buď na kúpu, alebo výstavbu či rekonštrukciu nehnuteľnosti. V prípade, že sa úver čerpá pri nadobudnutí nehnuteľnosti, je celá výška úveru čerpaná naraz, ide teda o jednorazové čerpanie.

Pri výstavbe alebo rekonštrukcii banka uvoľňuje finančné prostriedky postupne, podľa toho, ako postupuje proces výstavby nehnuteľnosti. Je to tak preto, lebo na začiatku výstavby je hodnota predmetnej nehnuteľnosti nízka, a tak banka najskôr uvoľní iba prvú časť finančných prostriedkov, nazýva sa to prvá tranža. Výstavba pokračuje ďalej a keď sú všetky financie z prvej tranže investované, po náležitom zdokladovaní banka uvoľní druhú tranžu. Takto sa postupuje až do uvoľnenia poslednej tranže, pričom súčasne musia byť splnené aj všetky podmienky dohodnuté v úverovej zmluve.

Môžem zabezpečiť hypotekárny úver nehnuteľnosťou, ktorú kupujem alebo ktorú staviam?

Áno. V prípade zabezpečenia úveru rozostavanou nehnuteľnosťou (rozostavanou stavbou), sa zohľadňuje tzv. budúca hodnota nehnuteľnosti, t.j. hodnota, ktorú bude mať nehnuteľnosť po jej dokončení.

Otázky o poistení k hypotekárnemu úveru

Pri hypotéke je veľmi dôležitá aj otázka poistenia. Vysvetlíme vám, prečo musí byť nehnuteľnosť, na ktorú sa viaže hypotéka, poistená a ako funguje vinkulácia. Tiež priblížime aj význam životného poistenia ako zabezpečenie proti neschopnosti splácať.

Chcela by som si zobrať hypotéku. Som povinná uzavrieť životné poistenie?

Keď si klient vezme hypotéku, nie je povinný uzatvoriť si životné poistenie. Zákon o hypotekárnych úveroch to nevyžaduje a banky tiež nie. Je však dôležité si uvedomiť, že hypotéka je záväzok na veľmi dlhý čas a oplatí sa myslieť na zabezpečenie rizík súvisiacich s financovaním bývania prostredníctvom hypotekárneho úveru. Na výber máte dve možnosti zabezpečenia:

• Bankopoistenie – ide o poistenie, ktoré vytvorila banka v spolupráci s komerčnou poisťovňou. Je nastavené tak, aby kryla najmä dlhodobú a krátkodobú neschopnosť klienta splácať hypotéku a tiež prípad úmrtia.
• Životné poistenie – tento typ poistenia si môžete uzatvoriť v životnej poisťovni. V porovnaní s bankopoistením klientovi poskytuje oveľa širšiu poistnú ochranu.

Musí byť nehnuteľnosť, na ktorú si beriem hypotéku, poistená?

Áno, na to, aby banka uvoľnila pri čerpaní hypotéky finančné prostriedky, musí byť nehnuteľnosť poistená. Je to tak preto, lebo banka má na danú nehnuteľnosť záložné právo a v prípade, že klient nebude hypotéku splácať, získa svoje peniaze späť prostredníctvom predaja daného domu či bytu. Ak by však táto nehnuteľnosť bola poškodená, mohla by výrazne klesnúť jej hodnota. Preto banka požaduje platné poistenie nehnuteľnosti vinkulované v prospech banky.

V praxi to vyzerá tak, že klient uzatvorí poistenie majetku na svoju osobu a následne mu poisťovňa danú poistku vinkuluje. Potvrdenie od poisťovne je potrebné odniesť do banky. Niektoré banky vyžadujú aj doloženie poistnej zmluvy.

Keď je poistenie nehnuteľnosti vinkulované v prospech banky, znamená to, že v prípade poistnej udalosti budú peniaze vyplatené banke?

Keď nastane škoda na vinkulovanej nehnuteľnosti, poisťovňa má povinnosť vyplatiť poistné plnenie najskôr banke a tá ho následne poskytne klientovi. Pravidlá poskytovania poistného plnenia môžu mať banky upravené rôzne, napríklad aj tak, že menšie škody môže poisťovňa vyplatiť priamo klientovi a väčšie škody sú vyplácané na účet banky. V niektorých bankách to zasa funguje tak, že finančná inštitúcia rozhodne o tom, že poistné plnenie môže byť vyplatené priamo poistenému. Každopádne je poistné plnenie vždy vyplatené klientovi, či už priamo od poisťovne, alebo je priznané najskôr banke a až potom poistenému. Viac informácii o tom, ako tento proces prebieha, nájdete v našom článku.

Zabezpečenie hypotekárneho úveru

Každá hypotéka musí byť niečím zabezpečená. V tejto časti otázok a odpovedí vám vysvetlíme, ako takéto zabezpečenie funguje a prečo je to dôležité.

V čom spočíva základné zabezpečenie hypotekárneho úveru nehnuteľnosťou?

Zabezpečenie hypotekárneho úveru predstavuje pre banku istú formu zábezpeky pre prípad, že klient nebude schopný hypotéku splácať. Realizuje sa na základe zriadenia záložného práva (ťarchy) nehnuteľnosti v prospech banky. Ak sa stane, že klient nebude môcť pokračovať v splácaní úveru, banka uplatní svoje záložné právo na nehnuteľnosť a bude ju môcť predať a peniaze do výšky tej časti úveru, ktorá ešte nebola splatená, si ponechá.

Vznik záložného práva je administratívny proces, ktorý sa realizuje na základe zmluvy medzi bankou a vlastníkom nehnuteľnosti. Po uzatvorení tejto zmluvy vlastník podá do katastra nehnuteľností návrh na vklad záložného práva. Na kataster je potrebné predložiť aj záložné a úverové zmluvy uzatvorené medzi vlastníkom a bankou.

Hypotekárny úver môže byť zabezpečený buď tou nehnuteľnosťou, na ktorú je čerpaný, alebo aj inou, prípadne viacerými ďalšími nehnuteľnosťami. Tie môžu byť aj vo vlastníctve inej osoby než je žiadateľ o úver. Z tejto osoby sa potom stane záložný ručiteľ, ktorý dobrovoľne založí svoju nehnuteľnosť v prospech čerpanej hypotéky.

Otázky o daňovom bonuse

Mladí ľudia môžu v rámci hypotekárneho úveru získať zvýhodnenie v podobe daňového bonusu. Priblížime vám, ako to funguje a aké podmienky treba splniť na jeho získanie.

Som mladý človek, aký príspevok dostanem od štátu?

Mladých ľudí pri čerpaní hypotéky zvýhodňoval štát prostredníctvom štátneho príspevku pre mladých, ktorý je od 1.1.2018 zrušený. Nahradil ho tzv. daňový bonus na zaplatené úroky z hypotéky.

Podmienky získania daňového bonusu:

• Vek 18 – 35 rokov.
• Príjem žiadateľa nesmie presiahnuť 1,3-násobok priemernej hrubej mesačnej mzdy. V prípade, že o úver žiadajú dve osoby, ich spoločný príjem nesmie prekročiť 2-násobok tejto sumy.
• Účelom úveru musí byť kúpa, výstavba alebo zmena či rekonštrukcia nehnuteľnosti. Predmetná nehnuteľnosť musí byť určená na bývanie.

Ako daňový bonus na zaplatené úroky funguje?

Vďaka daňovému bonusu si klient môže znížiť daň z príjmu. Tento bonus si môže uplatniť každý rok počas prvých 5 rokov splácania hypotekárneho úveru do výšky 400 €. Za 5 rokov tak môže ušetriť najviac 2 000 €.

Maximálna suma, na ktorú si možno uplatniť daňový bonus, je 50 000 €. Celková výška hypotéky môže predstavovať aj vyššiu sumu, daňová úľava sa však aj v takom prípade bude vzťahovať maximálne na sumu 50 000 €. Zároveň sa daňový bonus uplatňuje maximálne do výšky 50 % zo zaplatených úrokov.

Musím žiadať o daňový bonus zo zaplatených úrokov?

Na získanie daňového bonusu musí klient splniť vopred stanovené podmienky, nie je však povinný o neho požiadať.

Rozpočet na stavbu nášho nového domu je približne 200 000 €. Môžeme si uplatniť daňový bonus na celú sumu úveru?

Výška hypotéky, na ktorú je možné uplatniť si daňový bonus na zaplatené úroky, je maximálne 50 000 €, a to aj v prípade, že je celková suma hypotekárneho úveru vyššia. Vo vašom prípade si teda daňový bonus na celú sumu úveru uplatniť nemôžete.

Môžem si uplatniť nárok na daňový bonus na zaplatené úroky na splatenie skôr poskytnutého úveru?

Nie, nemôžete. Daňový bonus sa neposkytuje k hypotekárnym úverom na účel splatenia poskytnutého úveru, ktorý nie je hypotekárnym úverom, či už bol použitý na účely nadobudnutia tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti, výstavby alebo zmeny dokončených stavieb, údržby tuzemských nehnuteľností. Daňový bonus je možné získať iba na hypotéku, ktorej účelom je kúpa, dostavba alebo výstavba nehnuteľnosti. Dom či byt, na ktorý je viazaný hypotekárny úver, musí byť určený na bývanie.