Zmeny v hypotekárnych úveroch v roku 2025: nižšie úroky a oživenie realitného trhu

08.01.2025 | Autor: Hana Hovorková

Zmeny v trendoch hypoték či parametre pri výpočte novej splátky sú hlavnými témami.

Pamätáte si ešte stopercentné hypotéky či extrémne nízke sadzby okolo 1 %, ktoré na Slovensku vytvorili takpovediac hypotekárny boom? Toto obdobie vystriedala vysoká inflácia vplyvom ekonomického útlmu a logicky stúpajúce úroky v bankách s následným poklesom záujmu o kúpu nehnuteľnosti. Aké dôležité zmeny nastali v hypotekárnych úveroch a čo môžete očakávať v roku 2025?

Zmeny v trendoch nových hypoték v minulom roku

Oživenie záujmu o hypotéky nastáva po zmene vo vývoji úrokových sadzieb, ktoré dosiahli svoje maximum v júli minulého roka v priemernej výške 4,6 %. Odvtedy pokračuje trend postupného pozvoľného znižovania sadzieb zo strany bánk, pričom už teraz nie je výnimočné vidieť ponuky obľúbenej 3-ročnej fixácie so základnou úrokovou sadzbou pod 4 %.

Zmena v doterajšom trende sa dotkla aj fixácie hypoték. Dlhodobejšie fixácie z čias lacných úrokov postupne ustúpili záujmu klientov o kratšie 3-4 ročné varianty. Tie podľa vyjadrenia Národnej banky Slovenka (NBS) tvoria až približne 80 % nových úverov. Dôvodom tohto výberu klientov je ich očakávanie ďalšieho zlacňovania úverov.

Okrem skracovania fixácie a znižovania úrokov sa postupne mení aj výška nových hypotekárnych úverov. Podľa údajov NBS síce nerastie počet nových úverov na bývanie, ale zvyšuje sa priemerná schválená hodnota. V tomto roku sa však predpokladá postupný mierny nárast aj v záujme o nové hypotéky.

Splácanie úverov na bývanie s vyššou úrokovou sadzbou

Z pohľadu už skôr poskytnutých úverov je podľa NBS pre hypotekárny trh dôležitý fakt, že napriek vyšším úrokovým sadzbám v predošlom období boli, vďaka bankami nastaveným parametrom pri posudzovaní finančnej situácie novo poskytovaných úverov, klienti schopní uhrádzať svoje splátky včas a zlyhané (nesplácané) úvery sa nachádzajú na takmer historickej minimálnej hranici. Do konca tohto roka sa očakáva, že nárast splátok refixovaných úverov sa dotkne každej druhej hypotéky.

Štát v súvislosti s touto situáciou aj naďalej od roku 2024 poskytuje príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie ako novú štátnu sociálnu dávku fyzickým osobám z dôvodu zvýšenia úrokovej sadzby úveru po 31. 12. 2022 (refixáciou úveru). Žiadateľ musí splniť aj podmienku výšky príjmu, t. j. pri podaní žiadosti po 1. 1. 2025 nesmie jeho a príjem spoludlžníka presiahnuť 1,6-násobok priemernej nominálnej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR za rok 2023 (1 430 €), čiže sumu 2 288 €.

Zvažujete hypotekárny úver na kúpu nového bývania?

Pozitívny obrat na hypotekárnom trhu vás možno inšpiroval v myšlienkach po novom bývaní pre seba, deti alebo ako investíciu na prenájom. Máte už dokonca predstavu o výške úveru či jeho splatnosti? Čo je dôležité vedieť pri výpočte v banke sa dozviete v nasledujúcich riadkoch.

Kľúčové pre výpočty možností, ako čerpať hypotéku, sú dva parametre: životné minimum a vek žiadateľa. Práve tieto potenciálne znižujú maximálnu možnú mesačnú splátku, a teda celkovú výšku hypotéky, ktorú vám môže banka poskytnúť. Ako?

Stúplo životné minimum

NBS určuje každoročne ako jedno zo základných čísel, ktorými sa musia banky riadiť pri poskytovaní úverov, sumu životného minima. Tú musia banky pri výpočte parametrov hypotéky odpočítať od čistej mzdy žiadateľa. Banky skrátka potrebujú garanciu, že po zaplatení splátok ostane žiadateľom na účte dostatočná rezerva.

Od 1. júla 2024 sa zvýšilo životné minimum na 273,99 €.

Ak o hypotekárny úver žiada rodina, toto minimum sa odpočíta od celkového príjmu rodiny za každú osobu v domácnosti – za ďalšiu spoločne posudzovanú plnoletú osobu a deti je životné minimum nižšie. Oproti predošlému obdobiu sa tak pri rovnakej čistej mzde rodičov znižuje suma maximálnej možnej hypotéky, a teda aj mesačných splátok. Navyše, pri výpočte maximálnej možnej výšky hypotéky banky berú do úvahy dvojpercentnú rezervu pre prípad stúpajúcich úrokov. Toto opatrenie garantuje, že klient bude splácať úver aj po zvýšení úrokových sadzieb.

Maximálnu výšku hypotéky ovplyvňuje aj vek žiadateľa

NBS okrem toho zaviedla od roku 2023 aj opatrenie súvisiace s vekom žiadateľov. To by malo zaujímať predovšetkým ľudí, ktorí si brúsia zuby na hypotéku, ale už dosiahli vek nad 40 rokov a zároveň plánujú splácať úver po dovŕšení 65. roku ich života.

Parameter ukazovateľ celkovej zadlženosti (DTI = Debt to Income) určuje maximálnu hranicu výšky hypotéky, o ktorú môžu ľudia žiadať na základe svojho veku. Najvyššia suma hypotéky je určená ako 8-násobok čistého ročného príjmu domácnosti, maximálne DTI je na hodnote „8“. Klientom starším než 40 rokov, ktorí súčasne splatia úver až po dovŕšení 65 rokov, sa pri výpočte úveru postupne toto DTI znižuje každým rokom o 0,25 bodu. To vo výsledku postupne ukracuje z maximálnej možnej hypotéky.

Príklad

• Pani Mária má 43 rokov a jej čistý ročný príjem tvorí 13 200 €.
• Jej DTI je 7,25, pretože od základnej hodnoty 8 si musí odrátať 3 roky, t. j. 0,75 bodu.
• Od toho sa odvíja jej maximálny úverový limit: 7,25 x 13 200 = 95 700 €.

Pani Mária nemá žiadne ďalšie dlhy (napríklad kreditku alebo spotrebný úver), jej čistý mesačný príjem je vo výške 1 100 €. Je slobodná a bezdetná. Po odrátaní povinnej rezervy 40 % a životného minima (1 100 € - 440 € - 273,99 €) jej vychádza maximálna splátka hypotéky vo výške 386 €. Tú banka zníži ešte o povinnú rezervu za stúpajúci úrok 2 % a až na základe tejto splátky vyráta maximálnu možnú hypotéku.

Ostatné parametre pri výpočte hypotekárneho úveru

Do výpočtu výšky poskytovaného úveru vstupuje aj jeho naviazanie na cenu kupovanej nehnuteľnosti, nakoľko hypotéku môžete získať najviac do 80 % jej hodnoty.

Taktiež boli zo strany NBS zavedené limity na maximálnu výšku celkového dlhu jednej domácnosti. Tento parameter súvisí s ochranou schopnosti splácania úverov najmä najrizikovejších klientov, t. j. tých s nižším príjmom, vzdelaním, vyšším zadlžením a tých, ktorí dostali úver len nedávno.

Čo vás teda čaká v novom roku?

Úverový a realitný trh sa teda bude v novom roku naďalej vyvíjať v pozitívnom naladení, ktoré by malo sprevádzať ďalšie zlacňovanie hypoték (aj podľa očakávaní Európskej centrálnej banky) a mierny rast reálnych príjmov obyvateľstva. Ruka v ruke s tým sa však mierne zvýšia aj ceny nehnuteľností vplyvom zvýšenia DPH a stabilizácie našej ekonomiky klesajúcou tendenciou inflácie v celej eurozóne.

Pri riešení nového hypotekárneho úveru sa stretnete s požiadavkou banky na poistenie nehnuteľnosti. S touto povinnosťou vám radi pomôžeme v online kalkulačke poistenia majetku. Nájdete tu všetky poisťovne na jednom mieste, porovnáte si ich ponuku a vyberiete tú najlepšiu pre vás už do 5 minút.