Prenajímali ste minulý rok svoju nehnuteľnosť? Viete, dokedy musíte uhradiť daň z príjmov?

18.03.2025 | Autor: Hana Hovorková

Daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti je potrebné uhradiť včas a v správnej výške.

Ak ste si vlani zvýšili svoj rodinný rozpočet o príjem z prenájmu bytu, domu alebo inej nehnuteľnosti, nezabudnite na termín podania písomného priznania a úhradu dane. V článku sa budeme venovať najmä dlhodobému prenájmu nehnuteľnosti na Slovensku určenej na bývanie, ak je prenajímateľom fyzická osoba – občan. Ak vás zaujíma, či je nutná registrácia, kedy sa podáva daňové priznanie, ako sa vypočítava daň a či sa pri jej výpočte môžu zohľadniť výdavky súvisiace s prenájmom, čítajte ďalej.

Na začiatku prenájmu je povinná registrácia

Rozhodli ste sa svoju nehnuteľnosť ponúknuť cudzím ľuďom, pripravili ste ju vhodne na prenájom, podali inzerát či oslovili realitnú kanceláriu a následne s radosťou podpísali nájomnú zmluvu. Tu však proces súvisiaci s prenájmom nekončí, nakoľko ako prenajímateľ máte povinnosť registrácie na miestnom daňovom úrade najneskôr do konca nasledujúceho kalendárneho mesiaca po termíne začiatku platnosti prenájmu. Niektorí v nevedomosti vybavujú žiadosť na predpísanom tlačive až pred podaním daňového priznania, čo je však neskoro. Za toto porušenie zákona vám môže daňový úrad uložiť pokutu oficiálne vo výške od 60 € až do 20 000 €.

Registračná povinnosť sa uplatňuje aj v prípade prenájmu len časti nehnuteľnosti okrem pozemku. Ak vlastníte s manželom/manželkou nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve (BSM), je dôležité zvážiť, či bude v nájomnej zmluve uvedený ako prenajímateľ len jeden z vás alebo obaja. Od tejto skutočnosti totiž závisí, či budete musieť vybavovať registráciu na daňovom úrade obaja alebo len jeden.

K žiadosti sa nevyžaduje prikladať nájomnú zmluvu. 

Podanie daňového priznania na správnom tlačive a v stanovenej lehote

V situácii, keď okrem prenájmu plynú ďalšie vaše príjmy len zo zamestnaneckého pomeru alebo nemáte iné zdaniteľné príjmy, podávate osobne daňové priznanie typu B. Zdaňovacím obdobím v priznaní je predošlý kalendárny rok, respektíve jeho časť, počas ktorej ste byt či dom prenajímali.

Lehota na podanie daňového priznania za minulý rok je 31. marec. Ak z akýchkoľvek dôvodov nestíhate podať priznanie včas, môžete si termín predĺžiť písomným oznámením (predloženým daňovému úradu do konca marca) najneskôr do 30. 6. alebo ak máte pracovný pomer v zahraničí, potom až do 30. 9. v tom istom roku.

Výpočet dane pri prenájme nehnuteľnosti

Daňové priznanie máte povinnosť podať v prípade, ak vaše celkové zdaniteľné príjmy za rok 2024, vrátane toho z prenájmu, presiahli 2 823,24 €.

Je dôležité vedieť, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 €. To znamená, že do základu dane si zahrniete príjem z prenájmu nehnuteľnosti presahujúci uvedenú sumu.

Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti je:

• 19 % z časti základu dane nižšej ako 47 537,98 €,
• 25 % z časti základu dane vyššej ako 47 537,98 €.

Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti 

V daňovom priznaní si môžete uplatniť len skutočné a preukázateľné daňové výdavky.

Sumu výdavkov je potrebné prepočítať rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu nehnuteľnosti zahrňovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu nehnuteľnosti (viď príklad nižšie).

Príklad:

Občan dosiahol v minulom roku príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 5 000 €. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 2 750 €.
Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 4 500 € (5 000 – 500). Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 2475 € [(4 500 : 5 000) x 2 750].

Aké výdavky si môže fyzická osoba – občan uplatniť, ak prenajímanú nehnuteľnosť nezaradí do obchodného majetku? Sú to:

• výdavky za spotrebu energií (plynu, tepla, vody, elektrickej energie),
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby bytov a nebytových priestorov,
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, napríklad osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu.

Zaradenie prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku znamená, že o nej účtovať ako o obchodnom majetku alebo bude nehnuteľnosť evidovať v evidencii hmotného majetku zaradeného v obchodnom majetku. Rozširujú sa tak pre vás možnosti uplatnenia daňových výdavkov napríklad o výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, úroky z úverov na zakúpenie či výdavky na kúpu nehnuteľnosti formou odpisov a ďalšie. 

Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)

Ak prenajímate byt alebo dom či inú nehnuteľnosť v rámci bezpodielového spoluvlastníctva, príjem z prenájmu si môžete rozdeliť v dohodnutom pomere. Rovnakým dielom si rozdelíte aj vyššie uvedené daňové výdavky. Obaja manželia máte právo si uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 €.

Príklad: 

Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve a zároveň sú na starobnými dôchodcami. Predchádzajúci rok dosiahli len pasívny príjem z prenájmu nehnuteľnosti v sume 3 600 €.
Manželia si príjem z prenájmu rozdelia v rovnakom pomere po 1 800 €. Po uplatnení oslobodenia príjmu v sume 500 € predstavuje zdaniteľný príjem každého z nich 1 300 €. Keďže v uplynulom roku nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (starobný dôchodok nie je zdaniteľným príjmom), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie vzhľadom na nedosiahnutie limitu pre zdanenie príjmu v sume platnej pre rok 2024 (2 823,24 €).

Uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t. j. príjmov zo zamestnania, príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Platba dane z príjmov

Daň z príjmu z prenájmu môžete ako rezident (s trvalým pobytom v SR) uhradiť bezhotovostne na číslo účtu vo formáte IBAN, ktoré tvorí:

• identifikačný kód Štátnej pokladnice 8180,
• predčíslie 500208,
• základné číslo účtu označujúce váš osobný účet daňovníka,
• variabilný symbol 1700992024.

Termín úhrady dane z príjmov je rovnaký ako samotné podanie daňového priznania, t. j. do konca marca, respektíve pri odklade do konca júna alebo septembra.

Zdroj: financnasprava.sk

Aby ste predišli nečakaným a často finančne náročným výdavkom v prípade škody na nehnuteľnosti, zvážte poistenie nehnuteľnosti, ktoré si pri zaradení bytu či domu do obchodného majetku môžete uplatniť ako daňovo uznateľný výdavok. Poistenie nehnuteľnosti môžete doplniť o užitočné pripoistenie straty príjmu z prenájmu a poistenie domácnosti, ktoré kryje škody na zariadení, napríklad elektroniku, športové potreby či cennosti následkom požiaru, vytopenia či vlámania a iné.